Skip to main content

ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ ΟΛΟ ΤΟ 24ΩΡΟ

«Αλλαγή τοπίου στη Βραχυχρόνια» - Άρθρο του Δημήτρη Αμπελά

Μέχρι προσφάτως, η ικανή και αναγκαία συνθήκη για να πραγματοποιηθεί μια κράτηση σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ήταν το να καλύπτει τις ανάγκες των ενοικιαστών, να είναι νόμιμο το ακίνητο (πιστοποιημένος Αριθμός Μητρώου) και να αποδίδονται οι ανάλογοι φόροι των κρατήσεων στο δημόσιο ταμείο. Σε αυτά ήρθαν και προστέθηκαν και οι έκτακτοι φόροι οι οποίοι ονομάστηκαν Τέλη Ανθεκτικότητας στην Κλιματική κρίση.

 Από εδώ και στο εξής, η κυβέρνηση έρχεται να αλλάξει αυτή την αγορά ανακοινώνοντας νέους περιορισμούς στις μισθώσεις αυτές. Πιο συγκεκριμένα, θα είναι υποχρεωτική μια σειρά απαιτητικών προδιαγραφών για όσους θελήσουν να μπουν ή να παραμείνουν στο ‘χορό’ της βραχυχρόνιας εκμετάλευσης ακινήτων.

Όπως ορίζει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου τουρισμού που πλέον έχει ανακοινωθεί επισήμως από την υπουργό τουρισμού, μια κατοικία για να βρίσκεται στις πλατφόρμες ενοικίασης θα πρέπει να πληροί τις παρακάτω προϋποθέσεις. 

Αρχικά θα πρέπει να έχει χώρους κύριας κατοικίας (χώρους δηλαδή που προορίζονται για να μένει  κάποιος, όπως είναι τα υπνοδωμάτια ή το καθιστικό), οι οποίοι να διαθέτουν φυσικό φωτισμό και αερισμό.

 Οι προς μίσθωση χώροι  θα πρέπει να έχουν ασφάλεια αστικής ευθύνης για την οικονομική κάλυψη τυχόντων ατυχημάτων ή ζημιών, κάτι το οποίο μέχρι σήμερα εμπεριέχεται στα ποσά που δίνονται για να γίνουν οι κρατήσεις και που διαφέρει από πλατφόρμα σε πλατφόρμα, αναλόγως της εταιρείας που πραγματοποιείται η μίσθωση. Δηλαδή αν προέκυπτε κάποια φθορά ή ατύχημα, υπήρχε κάλυψη  μέσα στην ίδια την κράτηση μέχρι το ποσόν του ενός εκατομμυρίου ευρώ.

Επιπλέον θα πρέπει να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη (ΥΔΕ), η οποία να βεβαιώνει την ύπαρξη απαιτούμενων μέτρων προστασίας, όπως οι διακόπτες διαφυγής έντασης (αντιηλεκτροπληξιακό ρελαί). θα πρέπει να εγκατασταθούν κλιματιστικά στοιχεία, ανιχνευτές καπνού και πυροσβεστήρες, καθώς και ειδικές σημάνσεις διαφυγής έκτακτης ανάγκης. Οι χώροι θα πρέπει να διαθέτουν φαρμακείο με είδη πρώτης βοήθειας, έναν οδηγό με τηλέφωνα πρώτων αναγκών (νοσοκομεία, φαρμακεία κλπ) και να έχουν πραγματοποιήσει μυοκτονίες και απεντομώσεις με τα ανάλογα πιστοποιητικά που τις συνοδεύουν.

 Προκειμένου να διαπιστωθούν όσοι έχουν συμμορφωθεί στα παραπάνω ζητούμενα και απαιτούμενα, θα πραγματοποιούνται έλεγχοι στους χώρους που νοικιάζονται και είναι δηλωμένοι στη λίστα της ΑΑΔΕ. Με άλλα λόγια, θα γίνεται επιτόπια επίσκεψη από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Ανεξάρτητης Αρχής και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού κατόπιν δεκαήμερης ενημέρωσης του διαχειριστή τους. Στο χρονικό αυτό πλαίσιο ο ιδιοκτήτης-διαχειριστής ενός καταλύματος θα πρέπει να έχει όλα τα αποδεικτικά έγγραφα και όπου κρίνεται  απαραίτητο θα έρχονται να συνδράμουν οι αρμόδιες αστυνομικές αρχές.  Εύλογο θα ήταν το ερώτημα του πώς θα αποφευχθεί η όχληση των επισκεπτών που απολαμβάνουν τη διαμονή τους και θα πρέπει να υποδεχτούν κυβερνητικά κλιμάκια στον προσωπικό τους χώρο. Συν τοις άλλοις, στο συμβόλαιο που συνάπτεται μεταξύ εκμισθωτών(διαχειριστών) κατοικιών, υπάρχει ο όρος ότι η είσοδος και μόνον στο χώρο που έχει μισθωθεί για να μείναι κάποιος, αποτελεί αιτία να κατεβεί το εν λόγω ακίνητο από την πλατφόρμα στην οποία νοικιάζεται. 

Για τους εκμισθωτές ακινήτων που δεν θα είναι σε θέση να αποδείξουν τη  συμμόρφωσή τους στους νέους κανονισμούς, θα επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων ευρώ. Ειδικότερα στη μη ύπαρξη όλων των εγγράφων ή στην ενδεχόμενη άρνηση της εισόδου στο υπο έλεγχο σπίτι, θα επιβάλλεται το παραπάνω πρόστιμο, πληρωτέο εντός 15 ημερών, το οποίο θα διπλασιάζεται στην περίπτωση μη συνετισμού του ιδιοκτήτη και στην διαπίστωση της ίδιας παράβασης, το ποσό θα τετραπλασιάζεται (το αρχικό των 5000€). 

Και όλο αυτό υπο το πλαίσιο της πίεσης που δέχεται η κυβέρνηση να αντιμετωπίσει το στεγαστικό και να μειώσει τις ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια. Σε αυτό το μέτρο έρχεται να προστεθεί και η εκτόξευση του τέλους ανθεκτικότητας, με το φόρο να πολλαπλασιάζεται ως αντίμετρο στο πρόβλημα της ελλιπούς προσφοράς ακινήτων.

Κι έτσι παρατηρούμε το θερινό τέλος ανθεκτικότητας (Μάρτιο εως και Οκτώβριο) να πενταπλασιάζεται, σκαρφαλώνοντας στα 8€ από 1,5€ που ήταν μέχρι σήμερα.

Για τους χειμερινούς μήνες (οι οποίοι έγιναν πλέον πέντε με την πρόσθεση του Μαρτίου), το τέλος ανθεκτικότητας τετραπλασιάζεται από 0,5€ στα 2€.

Εντύπωση προκαλεί το ύψος του ημερήσιου φόρου για τις βίλες ή τα σπίτια που απλώς υπερβαίνουν τα ογδόντα τετραγωνικά, ο οποίος θα είναι 15€ την ημέρα, ενώ πέρυσι ήταν 10€  και που μέχρι πρόπερσι ηταν ανύπαρκτος.

Αντιθέτως τα  ενοικιαζόμενα δωμάτια, ξενοδοχεία και τα καταλύματα που μισθώνονται από εταιρείες θα δουν μία ισχνή αύξηση απο 1,5€ στα 2€ (33%) για το καλοκαίρι και μηδενική αύξηση για το χειμώνα με το τέλος του 0,5€ να μένει σταθερό.

Το ετήσιο όφελος που υπολογίζει το υπουργείο οικονομίας από αυτό το έσοδο, θα είναι διακόσια εκατομμύρια ευρώ και τα χρήματα θα κατευθυνθούν στο εθνικό πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων. Ωστόσο αυτή η λογική έχει σαν βάση το οτι θα παραμείνει ο ίδιος αριθμός ακινήτων στην αγορά και θα έχουμε το ίδιο πλήθος κρατήσεων σε διάρκεια ημερών με τις περυσινές.

Και αν σταθούμε λίγο στο σημείο αυτό, ένα ακίνητο που μέχρι φέτος νοικιαζόταν προς 50€ την ημέρα ο τελικός αποδέκτης, ο μισθωτής του, θα το νοικιάσει με 58€, που σημαίνει 16% ακριβότερο συγκριτικά με πέρυσι. Στο παράδειγμα δεν υπολογίζουμε επίτηδες την προμήθεια της κάθε πλατφόρμας (15%-20%) για λόγους απλοποίησης. Άρα ο ιδιοκτήτης και ο μισθωτής θα πρέπει να δώσουν ένα μεγάλο ποσοστό της κράτησης, το οποίο αυξάνεται όσο η τιμή του χώρου γίνεται μικρότερη. Σε ένα κατάλυμα δηλαδή που θα μισθωνόταν προς τριάντα ευρώ, αυτό το τέλος υπερβαίνει το ένα τέταρτο του προϋπολογισμού της κράτησης (26,6%).

 Κι έτσι συνάγεται το συμπέρασμα πως αυτό το ποσοστό ή θα πρέπει να το επωμιστεί ο ενοικιαστής εξ’ ολοκλήρου ή να το απορροφήσει ο εκμισθωτής (ο ιδιοκτήτης του ακινήτου). Το σίγουρο είναι οτι αυτό αποτελεί ένα ποσό που θα επιβαρύνει τη μέχρι πρότινος ανταγωνιστική αγορά σύντομης διαμονής και θα πρέπει να συνυπολογιστεί στις νέες τιμολογήσεις στα καταλύματα, χωρίς να παραγνωρίζουμε  το ποσοστό που πηγαίνει στον μεσάζοντα (δλδ την πλατφόρμα). 

 Βλέποντας το κτιριακό απόθεμα των κατοικιών να πιέζεται από διάφορους παράγοντες, η κυβέρνηση προσθέτει στην ήδη υπερφορολογημένη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας ενοικίασης αυτές τις νέες προδιαγραφές, οι οποίες δεν ισχύουν όλες για τα ενοικιαζόμενα δωμάτια με βάση τον ΦΕΚ 21185, όπως η ύπαρξη ανιχνευτή καπνού.

Να σημειώσουμε πως οι φορολογικοί συντελεστές της τάξης του 35% και 45% ,που ισχύουν για τα έσοδα από αστική μίσθωση (μηνιαία ή ημερήσια) αποτελεί από μόνο του το μεγαλύτερο αποτρεπτικό στην αξιοποίηση ιδιωτικής περιουσίας και συγκεκριμένα το μεγαλύτερο βάρος για όσους νοικιάζουν βραχυχρόνια, χωρίς να παραβλέπουμε το γεγονός ότι δεν αναγνωρίζονται τα έξοδα των ιδιοκτητών όπως είναι ο καθαρισμός η ενέργεια(το ρεύμα),οι εξοπλισμοί των σπιτιών, το κόστος των ανακαινίσεων και άλλες εργασίες αναβάθμισης που πραγματοποιούν ιδιοκτήτες για να κάνουν τα καταλύματα τους ανταγωνιστικά και να έχουν επισκεψιμότητα.

Στο πλαίσιο των κινήσεων για την επίλυση της στεγαστικής κρίσης, η κυβέρνηση σε συνεργασία με το υπουργείο οικονομικών έχει κάνει κάποιες αλλαγές. Αναλαμβάνει το μεγαλύτερο κόστος τοκισμού σε δάνεια για ηλικίες 25-50 ετών προκειμένου να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι, δημιουργώντας ετσι το χαμηλότερο τοκισμό που υπάρχει στην αγορά (πρόγραμμα  spiti moy No2). Ακόμη θέτει τον πήχη σε δυσθεώρητα επίπεδα, όσον αφορά στην βραχυχρόνια εκμετάλλευση των κατοικιών, προσδοκώντας να αναγκαστούν οι ιδιοκτήτες να τα διαθέσουν με άλλο τρόπο. Και τέλος υιοθετεί προτάσεις για την επανένταξη αχρησιμοποίητων κατοικιών. 

Η καλή πρόθεση να υιοθετηθεί την πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ για φοροαπαλλαγή των μέχρι πρότινος κενών κατοικιών ή αυτών που πέρασαν από τη βραχυχρόνια στη μόνιμη μίσθωση, βρέθηκε μπροστά σε αχρείαστους περιορισμούς, εξαιρέσεις και αποκλεισμούς. Το μέτρο που ισχύει απο τις 8/9/24 εως και 31/12/25 για να ξαναμπούν τα κενά ακίνητα στην αγορά, βρέθηκε μπροστά σε πολλά κριτήρια ,υποσημειώσεις και αστερίσκους. Από αυτό το μέτρο της φοροαπαλλαγής εξαιρούνται ξενοίκιαστα ακίνητα ή ακίνητα που βρίσκονται σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα οποία δεν έκλεισαν τριετία, ενώ η πρόταση αφορούσε σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη ήθελε να μισθώσει κενό ακίνητο ή να αλλάξει τρόπο εκμετάλλευσης και να επιστρέψει στον παραδοσιακό. 

Με λίγα λόγια, όποιος θέλει να φύγει απο τη βραχυχρόνια και να έχει την απολαβή της απαλλαγής του φόρου, θα πρέπει να έχει αποδεδειγμένα ολοκληρώσει τρία χρόνια στη βραχύχρονη μίσθωση και έτσι κινδυνεύει να χάσει αυτή την ελάφρυνση αν βγεί εκπρόθεσμος. 

 Απο το μέτρο εξαιρούνται ακίνητα που ανήκουν σε ή διαχειρίζονται απο εταιρείες, στις οποίες περιλαμβάνονται και τα νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, στα οποία ανήκουν και τα εκκλησιαστικά και φιλανθρωπικά ιδρύματα. 

Η φοροαπαλλαγή του 22%  θα δώσει κίνητρο στις διοικήσεις τους να αποφασίσουν την αξιοποίηση κάθε κενής κατοικίας. Έτσι η εξαίρεση απο το νόμο  διώχνει απο την προσφορά ενοικίασης πολλές χιλιάδες κατοικιών που βρίσκονται σε νομικά πρόσωπα, αντί να διατεθούν αμέσως οι ήδη ανακαινισμένες (από τη βραχυχρόνια μίσθωση) κατοικίες και να δοθούν στο κοινό με κέρδος και για τις δυο πλευρές, προσφέροντας κατ’ αυτόν τον τρόπο προσιτή στέγη σε όσους ψάχνουν να βρούν.

Επίσης, στο κέντρο της Αθήνας και συγκεκριμένα στο 1ο,2ο και 3ο διαμέρισμα οπου η βραχυχρόνια εκμίσθωση είναι σε αύξηση, εχει πλέον απαγορευτεί η συγκεκριμένη οικονομική δραστηριότητα απο 01/01/25 για ένα χρόνο -με δύνατότητα επέκτασης (ότι προσωρινό και μόνιμο;).

Εν κατακλείδι, γίνεται σαφές οτι για να νοικιαστεί πλέον μία κατοικία για μικρό χρονικό διάστημα θα πρέπει να εξοδευτεί ένα καθόλου ευκαταφρόνητο ποσό το οποίο οι ιδιοκτήτες δεν είχαν υπολογίσει μέχρι σήμερα και θα πρέπει να επιστρατευτούν τεχνικοί για τις νέες εγκαταστάσεις, μηχανικοί για τις άδειες και συνεργεία απολυμάνσεων. Θα χρειαστεί να αγοραστούν εξοπλισμοί (όπως τα απαραίτητα από νέο νόμο κλιματιστικά και οι ανιχνευτές μονοξειδίου του άνθρακα).Έτσι θα μείνουν στην αγορά μόνον όσοι αντέχουν οικονομικά να αναβαθμίσουν τα ακίνητά τους. Επίσης θα δούμε όλα αυτά τα κόστη να μπαίνουν μέσα στην τελική τιμή της διαμονής και να μετακυλίονται  στους ενοικιαστές.Θα δούμε να εκτοπίζονται όλα τα καινοφανή καταλύματα, όπως ξυλόσπιτα, βάρκες ή κατασκηνώσεις που μπορούσαν μέχρι σήμερα να φιλοξενηθούν απο τέτοιου είδους πλατφόρμες και να επωφεληθούν της καινοτομίας τους, παρέχοντας εναλλακτικό τρόπο διαμονής στους επισκέπτες. Θα αλλάξει όλη η φυσιογνωμία της ελεύθερης αγοράς και θα αντικατασταθεί με την κρατική υπερ-ρύθμιση.

Δείτε επίσης

του Δημήτρη Τετράδη
"Συντονιστείτε"